Grondbeleid

In de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) is bepaald dat de grondexploitaties van gemeenten onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Onze grondexploitatie is beperkt van omvang. De eventueel te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt. Deze vangen we op in de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor de jaren tot en met 2023 is een definitieve aanslag ontvangen. Over deze jaren is geen vennootschapsbelasting verschuldigd en hebben we een saldo niet verrekend verlies van
€ 1.634.625. Hierdoor, alsmede door de voorlopige inschatting van de VPB positie over 2024 verwachtten we ook over 2024 geen vennootschapsbelasting te hoeven betalen. In de jaarrekening is daarom geen bedrag opgenomen voor de heffing voor de vennootschapsbelasting.

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie BBV heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘percentage of completion’- methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening indien een verlies verwacht wordt.

In 2023 is een nieuwe Nota Grondbeleid vastgesteld en stelt het college door middel van een  grondprijzenbrief periodiek de grondprijzen vast. In 2023 zijn de grondprijzen door het college geactualiseerd. Voor grondgebonden woningen in de vrije sector is de prijs vastgesteld op € 300 per m2. Voor sociale huurwoningen is dit € 200 per m2 en voor sociale koop woningen € 250 per m2. Voor gestapelde woningen in de vrije sector geldt een vaste prijs van € 55.000 per woning.

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

* De voorbereidingskosten ter hoogte van € 25.000 voor grondexploitatie Nieuwwijkstraat zijn in de jaarrekening 2023 gepresenteerd onder de immateriële vaste activa. Na vaststelling van de bestemmingsplannen en de exploitatieopzet door de gemeenteraad in 2024 dienen deze kosten nu onder de voorraden gepresenteerd te worden.

De kosten bestaan in 2024 hoofdzakelijk uit bouw- en woonrijpmaak kosten voor de diverse exploitaties. Met name de plannen De Uitkomst en Kalboerstraat zijn volop in uitvoering. Hogeweg zit in de afrondende fase, terwijl bij Draaischijf de voorbereidingen voor fase 3 getroffen zijn. De kosten voor het plan Gennepermolen zijn ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht.

De opbrengsten betreffen in 2024 hoofdzakelijke de grondverkoop in plan Kalboerstraat.

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. Dit is weergegeven in onderstaande tabel.

*In het verleden is reeds € 1,6 mio verlies genomen voor dit plan.

Hogeweg Ven Zelderheide | In 2023 hebben de laatste verkopen plaats gevonden.  In 2025 wordt het laatste deel van het plan woonrijp gemaakt. De hiermee gepaarde kosten zijn lager dan verwacht, daarom is de reeds gevormde verliesvoorziening iets naar beneden bijgesteld.  Het financiële risico is hiermee afgedekt. Naar verwachting wordt de exploitatie eind 2025 afgesloten.

Gennepermolen Gennep | Door de vertraging in de voortgang van dit plan (bestemmingsplan/ruimtelijk plan) is de looptijd verlengd tot en met 2028. Hierdoor is de contante waarde van het te verwachte verlies iets lager geworden, waardoor de voorziening naar beneden is bijgesteld. De financiële risico's zijn volledig afgedekt.

Draaischijf Milsbeek | Door de gewijzigde plannen voor fase 3 (sociale woningbouw) dient de looptijd van de exploitatie verlengt te worden naar 2027. De meerkosten passen binnen de exploitatieopzet. Voor dit plan is in 2023 reeds € 102.0000 aan tussentijdse winst genomen. Er wordt een positief resultaat verwacht.

de uitkomst ven-zelderheide | Dit plan is volop in uitvoering. De kosten voor het slopen en afboeken van de restant boekwaarde van De Uitkomst drukken stevig op de exploitatiebegroting. Dit was bij het vaststellen van de exploitatieopzet voorzien, hiervoor is een verliesvoorziening gevormd. De voorziening is verhoogd als gevolg van hogere kosten voor het bouw- en woonrijp maken, hiermee zijn de financiële risico's afgedekt. De exploitatie heeft een looptijd tot en met 2026.

kalboerstraat gennep | Dit plan is volop in uitvoering. Door aanbestedingsvoordelen met worden er lagere kosten voor het bouw- en woonrijp maken verwacht. Doordat de grondverkopen in 2024 hebben plaatsgevonden is er een tussentijdse winst van € 80.000 gerealiseerd.  De looptijd van het plan is tot en met 2026, er wordt een positief resultaat verwacht.

nieuwwijkstraat heijen | Het bestemmingsplan en exploitatieopzet is in 2024 vastgesteld. De voorbereidingen tot uitvoering zijn in gang gezet. Conform de exploitatieopzet wordt er een verlies verwacht. Hiervoor is een voorziening gevormd. De looptijd van het plan is tot en met 2027.

Voor de tekorten bij de plannen Hogeweg, Gennepermolen, De Uitkomst en Nieuwwijkstraat is een voorziening gevormd. In onderstaand overzicht is het verloop van de voorziening waardering grondexploitaties en de onderbouwing van de hoogte van de voorziening opgenomen.

*Voor plan Gennepermolen is in het verleden reeds € 1,6 mio verlies genomen

Naar aanleiding van de actualisatie is de verliesvoorziening voor de grondexploitaties met
€ 47.000 naar boven bijgesteld. Dit komt met name door het vormen van een verliesvoorziening voor plan Nieuwwijkstraat. De overige mutaties zijn beperkte bijstelling als gevolg van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties.

Hieronder is het verloop van de algemene reserve grondexploitaties weergegeven.

Per sado neemt de reserve bouwgrondexploitatie toe met € 339.000. Dit is met name het gevolg van het besluit bij de 1e trimesterrapportage 2024 om de incidentele opbrengst uit verkoop gronden Panoven/Aaldonk aan deze reserve toe te voegen. Daarnaast leidt de tussentijdse winstneming bij plan Kalboerstraat ook tot een toename. De overige bijstellingen hangen een op een samen met de mutaties in de verliesvoorziening grondexploitatie. De voorziening wordt gevoed vanuit de reserve.

Conform de voorschriften uit de notitie Rente en de notitie Grondbeleid van de BBV vindt doorbelasting van rentekosten naar de grondexploitaties plaats. Voor de doorberekening van rentekosten aan de grondexploitaties wordt het rentepercentage vastgesteld op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningportefeuille van de gemeente naar verhouding vreemd vermogen/totaalvermogen. Volgens onderstaande berekening: